【法律警钟】

“时间至关重要”（time is of the essence）几乎已成为合约中的标准条款。

其成因在于按时履行承诺往往是缔约双方的基本期望。这类条款常会伴随着一套惩罚机制，用以确保合约的执行。如果一方未能按时完成约定的事项，就需向另一方支付赔偿。在建筑行业中，这种赔偿常以“约定违约金”（Liquidated Ascertained Damages）的形式体现。

然而，这看似能够保护双方利益的条款，在某些情况下或许会带来适得其反的结果。尤其当一方出于善意接受另一方的拖延时，可能就会让自己陷入困境。

当“时间至关重要”的条款明确写进了合同，起诉违约方的时效期，可能就会从最早的违约时间点开始计算。

换言之，被违约方给予违约方继续履行合约的宽容期限时，该宽容期限其实是和提起诉讼的法律时效齐头并进的。当宽容期限结束时，法律留给被违约方的诉讼时效可能就所剩无几了。最终若被违约方决定起诉违约方，而其诉讼时效却已经过期，那么在此情况下被违约方就会完全丧失其法律权益。

最近，上诉庭在 Yeng Chong Realty Bhd 诉 Edward Stanislaus De Silva & Ors [2024] MLJU 2995 一案中，就面对了类似的情况。

案件背景

原告与被告签订了协议以购买位于开发中的豪华高尔夫度假村的独栋别墅。合同明确注明空置交付（vacant possession）必须在36个月内完成，并强调了“时间至关重要”。

然而，随着交付日期在2002年4月至2003年4月间陆续过期，被告仍然没有按时交付别墅，但原告却选择继续向被告支付每月款项。最终，原告在2020年8月提起诉讼，指控被告欺诈和不当得利；被告则以“申诉时效已过”为由进行抗辩。

高等法院裁决原告胜诉，但被告随后上诉至上诉庭。

根据《1953年时效法令》，土地所有权相关的诉讼事由（cause of action）发生超过12年后，原告便不能以其为依据提起相关诉讼。

此法律规定，是为了防止一方长时间不行使他的法律权益，同时也为避免双方纠纷无限期悬而未决。因此，当一方未在12年期限内提起诉讼，而是在12年后才起诉被告，那么被告就能选择采用时效抗辩，即，主张原告的诉讼“过期”了（time-barred）。

上诉法院的判决

本案中，上诉庭指出，法律规定的12年时效期，应该从“权利受到明确威胁”的时间点开始计算。

高等法院认为这一明确威胁出现在2020年10月左右，即被告在法庭抗辩原告的诉讼之时。高等法院认为，这是被告第一次明确地表态并拒绝交付别墅给于原告。然而，上诉庭不认同这一观点，而是认为真正的明确威胁其实早在被告未按合约规定的时间交付别墅时就已发生，因为交付期限是合约中明确规定的义务。

简言之，从合约规定的36个月期限届满时起，12年时效期便已应开始计算。这意味着原告的诉讼早在2014年或2015年就已超过法律所允许的时限。

因此，上诉庭认可原告的申诉时效已过的论点，所以不能再起诉被告。上诉庭据此推翻了高等法院的判决。尽管这样的判决可能对原告显得苛刻，但上诉庭明确表示，法律没有给予任何酌情处理的空间，即便原告面临困难，法院也无权基于公平公正考量而改变时效规定。

结语

或许有人认为，时效抗辩是程序上的技术性问题，且会对原告造成严酷后果，但无可否认，该原则之更广泛政策考量，即保护被告免受无限期不确定性的骚扰，是具有重要意义的。

本案的事实表明，原告可能在处理其商业和投资事务中，依赖了“分离式方法”，即将法律相关事务及文件交由律师处理，而在与被告的交易中，却选择依据自身商业常识行事，因而未充分认知合约中36个月空置交付期限和“时间至关重要”条款对原告权益的影响。

本案提醒大众，必须以勤勉和警惕的态度行使合同权利，否则就算如“时间至关重要”这类合约标准条款也可能在特定情况下产生意想不到的后果。在本案中，上诉庭就认为如果时间如此至关重要，那么抗辩时效理应尽早开始生效，并且原告应该在被告毁约的瞬间就提起诉讼。

笔者认为，本案可为法律从业者及广大群众带来恰如其时的警惕——过度依赖标准合约和条款，并由此产生了舒适安定感，其实是处理日常事务的错误守则。合约双方都应该仔细了解合约内容，并完全执行该内容。如果其中一方基于某些原因而没有严厉执行某些条款的意愿，那么双方就应该对合约做出适当的修改与再规范。

一言以蔽之，既然合约存在的目的是为了记录双方的共识，那么该共识就必须被准确记录及执行，如此才不会为缔约双方带来意想不到的结果。

本文是由律师楼RDS Partnership供稿，撰稿人为律师楼合伙人林雪婷（Lim Sheh Ting）、律师陈俊宇（Tan Jun Yu）。

本文内容是作者个人观点，不代表《当今大马》立场。