【法律警钟】

马来西亚的土地拥有权发展乃沿于托伦斯制度（Torrens System）。

然而，联邦法院最近的一项裁决，却在房地产界引起了轩然大波，同时也将重塑我们对土地交易的处理方式和理解。

本文旨在探讨马来西亚土地制度的复杂性、法律发展，并讨论其对房地产行业的深远影响。

托伦斯制度的核心是“登记”。一旦土地拥有者的名字登记在地契上，他就是土地拥有者。通过登记确立财产拥有权，该制度让地主和潜在买家更有安全感。 

托伦斯制度的精神体现在《国家土地法典》第340条文。它确立了拥有权不可撤销的原则，意味着拥有权一旦注册，通常就会被认为是不可侵犯的。

但是，这个原则并非绝对的，这条法律也概述了拥有权可能受到质疑的具体情况，如涉及欺诈、伪造文件、非法获取土地等。

在此种情况下，即使拥有权已转让给下一方，原地主也是可将其索回。

倘若争议的土地已再被转手给下一个诚实并以合理代价购买土地的买家，即嗣后买家(subsequent purchaser in good faith and for valuable consideration)，则嗣后买家的土地拥有权是受保护的。

谨此以下案列说明这个概念：

B在认为一切合法的前提下，向A购买了土地。然而，A实际上是从真正土地拥有者Z手中窃取了土地拥有权。

在此情况中，B的拥有权可能会受到挑战，即便B是诚实并以合理代价购买土地的买家。Z有可能取回这片土地，因为最初的盗窃行为是不利因素。

但是，如果B将土地出售给C，而C进行了彻底的尽职调查，并确认B注册有拥有权，那么情况就会有所不同。在这种情况下，由于已达成两次涉及诚实并以合理代价购买土地的买家实际交易，所以C的拥有权可能是安全的。

直接买家/嗣后买家

2024年7月，马来西亚联邦法院在Setiakon Engineering Sdn Bhd v Mak Yan Tai & Anor一案中的裁决结果，进一步刷新公众对马来西亚托伦斯制度的理解。

该案缘于1975年一系列复杂的土地交易。

那一年， Wong Soo（Z）成了涉案土地的注册拥有人，Lim Moy（A）以这片土地作抵押向Wong Soo贷款。

2014年，Lim Moy声称贷款已全部偿还，向高庭申请将土地归还自己。Wong Soo没有出席这些诉讼程序，因此高庭做出了有利于Lim Moy的缺席判决（judgment in default），允许她注册为新的土地拥有权持有人。

一个月后，Lim Moy与Paragon公司（A/B）签订买卖协议，并以现金1500万令吉的价格出售该土地。2015年1月，土地被登记于Paragon名下。

Setiakon Engineering（B/C）公司随后从Paragon手中购买了该土地。

Wong Soo的子女发现土地被注册在陌生人名下，便报警并起诉Setiakon、Lim Moy 和 Paragon。

联邦法院最终以3比2的多数裁决，同意上诉庭的观点，并裁定Setiakon并不是符合《国家土地法典》的嗣后买家。

联邦法院的裁决，取决于两个关键方面：Setiakon是否是诚实买家，以及它是直接买家（immediate purchaser）还是嗣后买家（subsequent purchaser）。

针对第一点，联邦法院认定Setiakon不是诚实买家，因为它对有关土地状况的可疑情况视而不见。根据Setiakon拥有的资料显示，联邦法院指出，Setiakon理应知道Paragon因缺乏财务能力，而向Lim Moy支付1500万令吉现金的情况。

至于第二点，法院认为Paragon不符合《国家土地法典》中“买家”的定义，因为Paragon涉及欺诈，且没有证据证明该公司支付了1500万令吉的现金代价。因此，Setiakon被定义为直接买家，所以无权获得《国家土地法典》第 340(3)条文中为嗣后买家提供的保护。

拔高后的尽职调查标准

本案裁决引发了拥有权链和嗣后买家保护的重大问题，同时也加重了房地产开发商的尽职调查负担，尤其参与大型土地交易的开发商。他们必须对打算购买的土地历史和拥有权进行详尽的调查——不仅是审查直接卖家，还得审查历年交易以及所有相关方的财务能力。

未能达到全面尽职调查标准可能会带来很严重的后果。在最坏的情况下，开发商可能会因为未能发现拥有权链中的缺陷而失去开发机会。此风险不仅限于开发商，也包括购买开发项目中单个单元的零售买家。

举例而言，开发商未能进行适当的尽职调查，因此不被视为诚实买家，若该开发商随后将单位出售给零售买家，一旦有人质疑开发商的拥有权，则买家就有可能会面临失去房屋的风险。因为根据法院的裁决，开发商缺乏诚实而在法律上不被视为“买家”，则嗣后买家（个人买家）也可能无法获得通常为嗣后买家所提供的保护。

此外如果开发商尽职调查不充分，而导致开发项目位于土地拥有权可被废止的情况，则个人买家可能会因虚假陈述而向开发商提起诉讼。这也将给开发商增加了另一层风险和潜在的财务负担。

高标准的尽职调查可能增加房地产交易相关成本，买家需要投入更多的时间和资源来调查土地历史和拥有权链。这种更严格的审查可能会延长完成房地产交易所需的时间，从而可能减缓整个市场的发展。

其中的复杂性和不确定性的因素，也可能会让一些买家更加犹豫，进一步导致房地产市场放缓。投资者和开发商也可能变得更加谨慎，从而导致交易减少，进而可能影响房地产价值。

适应新常态

随着本案裁决，本地房地产市场相关者需要调整此前的作业方式，加强尽职调查对于未来的发展至关重要。参与房产交易的各方都需对交易链中涉及的拥有权进行彻底的背景调查，而不再仅仅是直接卖家；审查整个拥有权链将成为标准做法，而不仅仅是最近期的转让。

不过，房地产商也可能转而游说国会修订《国家土地法典》，以提高土地交易的确定性，其中澄清“买方”和“诚实”的定义，或者为尽职调查提供更明确的指导方针。

无论如何，就现阶段而言，房地产市场相关者，无论是个人买家道大型开发商、法律专业人士，都必须使用新的现实。仅是依靠登记册获取财产信息的时代似乎已经过去。

这种转变虽然在短期内可能会带来负担，但从长远来看，或许能够更有效地预防房地产欺诈，从而让群众对整房地产市场更有信心也说不定？

本文是由律师楼RDS Partnership供稿，撰稿人为律师楼合伙人林雪婷（Lim Sheh Ting）、实习律师潘名翰（Pua Min Han）。

本文内容是作者个人观点，不代表《当今大马》立场。