【当今特约】

团结政府成立以后，首相安华曾多次挑起住房议题，议题在国会备受关注。

住房政策远不仅在于让购买房屋的个人或家户受惠。好的住房政策，能够有助改善贫富悬殊，彰显经济正义。

拥有可负担且宜居的住房与否，对个人和家户有着诸多层面的影响。

宜居的住房，能够让家户时刻在其中共享天伦，拉近彼此的距离；宜居的住房，能够让孩子拥有安稳、舒适的学习环境，有助促进社会流动；宜居的住房，能够减缓游荡文化，住户无需引居住环境不佳，而到环境相对好的地方消磨时光。

购得房屋，成年人也无需担忧未来身体老化、退休后收入减少而难以租到房子。

社会住屋政策成效成疑

根据《国家房屋蓝图》（Dasar Perumahan Negara），可负担房屋（affordable housing）的价格上限为30万令吉（国库控股智库则把价格上限定为40万令吉）；房价10万令吉以下房屋，则被称为社会住屋（social housing），其中项目有“人民组屋”（Project Perumahan Rakyat）和三房两厅的“人民亲善房屋”（Rumah Mesra Rakyat）。我们大可将社会住屋理解为可负担房屋的一个子集（subset）。

房价30万令吉至50万令吉的房屋，则属于中高档房屋；50万令吉以上的，皆归类为高档房屋。

今年3月，地政部将“人民亲善房屋”的申请门槛，从家户收入3000令吉降低至5000令吉，让更多人符合购买资格。

“人民亲善房屋”旨在协助拥有土地的个人或家户兴建房屋。西马、西马岛屿、东马的申请受理者，需分别自行支付7万5000令吉、8万5000令吉、7万5000令吉起的建筑费，而联邦政府则将津贴2万令吉。

如此一来，同为社会住屋的“人民组屋”，其申请门槛是否也应从既有的3000令吉，降低至5000令吉，以让更多人能够受惠？

若是如此，无论是“人民亲善房屋”，抑或“人民组屋”，在申请人数增加的情况下，势必会压缩到真正需要相关援助群体的申请效率，乃至获得援助的机会。

此外，社会住屋是以家户收入作为申请门槛，而不考虑相关家户的人口数量，恐怕也会使得相关援助无法精准投放给更需要的人——月收入3000令吉的单身人士，以及月收入5000令吉的七口之家，显然不能一概而论。

因此，政府有必要建立更适宜的审核机制，以确保这些政府资源精准输送给真正有需要的群体。

需求导向的政策困境

联邦政府对买房者的协助，涵盖各个层面。

举例而言，10%买房头期方面， 联邦政府透过政府机构或发展金融机构，为贷款担保，让买房者获得100%至110%的贷款；以另一笔巨额开销印花税而言，每年财政预算案往往都会提供不同程度的协助，如2023年修订版财案免除了购买低于50万令吉房屋首购族的印花税，让首购族省下了好几千令吉。

即便如此，根据国家房地产信息中心（NAPIC）2022年第3季度统计，房价30万令吉以下未售房屋占23.8%（7040间），50万令吉以下（含30万令吉以下）未售房屋占53.3%（1万5742间）。

尽管仍有大量完工房屋卖不出，发展商仍尝试推出新的房屋计划。在此期间新推介的房屋里，有48.3%（3966间）为30万令吉以下房屋，20.4%（1679间）为介于30万令吉和50万令吉的房屋。

若以购买30万令吉房屋为例，为期35年的贷款，以4.35%的利息计算，每月贷款额为1392令吉。这对于许多家户而言，都是非常沉重的负担。除非薪资成长超过屋价成长，否则完工房屋卖不出的情况将持续下去，甚至会愈发严重。

需求导向的政策确实能夠减缓首购族的买房负担，但面对长期且沉重的贷款额，以及因房贷而失去的机会成本，恐怕效益不彰。联邦政府也应从供给层面下手，解决诸如规划效率（planning efficiency）和成本效益（cost efficiency）等问题。

缺乏严谨的规划和分析

国家银行2017年的调查指出，光是联邦政府层面，涉及社会住屋和可负担房屋的机构就一度多达12个，分别是：

1. 首相署
2. 一马公务员房屋（PPA1M）
3. 联邦直辖区部（今已重组到首相署底下，为联邦直辖区局）
4. 地方政府发展部
5. 槟城土著参与协调小组（BPPBPP）
6. 城乡发展部
7. 槟州区域发展机构（PERDA）
8. 武装部队基金局
9. 国家房屋公司（SPNB）
10. 农业及粮食安全部
11. 一马人民房屋计划（PR1MA）
12. 联邦土地发展局

这些机构的运作可谓分裂且随机。各机构各自为政，为各自面向群体提供买房援助：农业部对农民、武装部队基金局对于军人、联邦土地发展局对垦殖民等等。

与此同时，州政府也推动属于自身的可负担房屋项目，同样与联邦机构缺乏协调。

缺乏统一的协调单位，也造成了申请者无法仅透过单一窗口，就适配到可负担房屋项目。

作者认为，联邦政府可以设立单一申请窗口，让申请者只需透过特定网站进行申请，而无需浏览不同政府网站，以了解不同的政府项目。此外，相关网站也应设有筛选功能，让申请者可以了解符合自身资格的所有房屋项目和讯息。

此外，我们也缺乏统整相关数据资料库，以作供给面的规划。房屋相关数据如家户分布（household compostion）及其经济状况，目前分散在三个资料库，即统计局的家庭收入民调（Houshold Income Survey）、国家房地产信息中心（NAPIC）和地发部的e-Pemaju。

安华此前宣布，已成立内阁委员会以探讨统一相关部门，并将之交由两名首相署副部长负责。这是逐步整合的开端，期望未来能够减少不相关部门涉及房屋事务，房屋相关事务趋向集中规划包括共同采购、统一化建筑设计等等。

提升成本、劳动效益

此外，联邦政府也有必要提升建筑业的成本和劳动效益。

房地产商公会（Redha）民调显示，经商成本平均上涨率从2017年的8%增加至2021年的18%。建筑材料的上涨包括铝（55%）、木材（52%）、钢铁（38%）、水泥（19%）、泥沙（18%）、混凝土（16%）。

不过，地政部已宣布，与水泥业者合作，将为房价30万令吉以下房屋节约最高5000令吉的成本。这或许是降低房价，尤其可负担房屋房价的可行发展方向。

长远之际，联邦政府也有必要提升建筑业的劳动效益（labour productivity）。透过加强使用科技，如工业化建筑系统（IBS），有助于提升建筑业的劳动效益，虽然马来西亚的工业化建筑系统使用率，从2015年的14%提升至2019年的35%，但在可负担房屋的建筑上，仍属于初步阶段。

侧重住房宜居面向

联邦政府也应更注重可负担房屋的宜居性。

政府旗下的新建可负担房屋，须经过宜居检测，如风洞测试、太阳路径分析、热舒适性分析、绿色建筑指标。至于既有的可负担房屋，也应进行相同的检测，并按照迫切程度，优先拨款提升相关房屋的宜居性。

联邦政府部门之间，以及与地方政府之间，也需要相互协调、合作，以确保可负担房屋周遭的生活机能便利、公共交通方便。

租屋法令的必要

除了上述可负担房屋相关的建议，联邦政府也应将租屋法令纳入其住屋政策中，规范屋主和租客的权力/权益和责任、平衡两者的不对等地位、建立争议处理机制。

即便既有法律足以应对租屋方面的问题，昂贵的司法程序和不对等的权力，仍将租客拒于维权道路的门外。据地政部调查，相关法律费用介于3000令吉至1万5000令吉。法律援助局和律师公会等法律援助机构，也没有提供租约问题的司法财务援助。

现实生活中，若屋主未实现租房合约，租客仍会尽量避免启动司法程序，反之是与屋主协商，不果后也只能妥协或搬走。

租屋法令中，可以规定由政府作为租客与屋主的中介，以平衡两者的谈判地位；建立仲裁庭，供双方以较低的司法成本解决争端；规定和统一租屋合约内的重要条款，以规范两者的权力/权益和责任。

陈明忠，马来亚大学经济系毕业。群议社社员。

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