依斯干达特区的规划梦魇
刊载: Jan 10, 2014 10:46 AM | 更新: Jan 10, 2014 5:53 PM
焦点
招来外资无疑是依斯干达特区成功的要诀。尽管近来有愈来愈多的本地投资者进驻，但是外资的参与仍想当重要和关键；比方说，诸如乐高乐园、松木影城 （Pinewood Studios）与教育城（Educity）等知名国际品牌抢滩，都成功打响依斯干达特区的名声，令其他外资慕名前来投资。
然而，依斯干达特区最近的发展令市场观察家大感疑惑，特别是有大片土地和发展计划批给外国公司，尤其在A旗舰区的金海湾。
到底这些大型计划发给外国机构的准绳在哪，又怎样确保这是物有所值？
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依斯干达特区将大片土地卖给外国人的准绳在哪？是否能确保我国萃取最大的利益？
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招来外资无疑是依斯干达特区成功的要诀。尽管近来有愈来愈多的本地投资者进驻，但是外资的参与仍想当重要和关键；比方说，诸如乐高乐园、松木影城（Pinewood Studios）与教育城（Educity）等知名国际品牌抢滩，都成功打响依斯干达特区的名声，令其他外资慕名前来投资。
然而，依斯干达特区最近的发展令市场观察家大感疑惑，特别是有大片土地和发展计划批给外国公司，尤其在A旗舰区的金海湾。
到底这些大型计划发给外国机构的准绳在哪，又怎样确保这是物有所值？
《当今财经》将在系列报导探讨依斯干达特区的发展，继首篇报导“依斯干达特区退热？”报导后，今天进一步从外资涌入角度切入探讨箇中利弊。
当局有权监督特区发展
依斯干达投资公司（IIB）在去年7月曾宣布，它将透过“有限制的释放”策略，控制依斯干达特区土地的脱售。该公司主席兼总执行长赛莫哈末（Syed Mohamed Ibrahim）说，这项策略是有必要的，毕竟依斯干达特区目前仍然“小而脆弱”，而这也是确保投资者能够赚钱。
作为一个负责推动与管制公共和私人界发展依斯干达特区的监管机构，依斯干达特区发展机构应该有更坚定的立场，须以最良好的作业模式处理卖地予外国公司一事。
尽管该机构在土地买卖的管理权限不明朗，但2007年依斯干达特区发展法令阐明，该机构可“监督依斯干达特区的土地发展”，同时确保发展井然有秩。
由于依斯干达特区是大马重要的经济计划，涉及许多政府机构如国库控股公司、雇员公积金局与柔佛人民基建公司（KPRJ），透明处理合约颁发与土地买卖尤为重要。
招标确保获得最大利益
PA国际产业顾问公司执行董事西华达斯（V Sivadas）就拿依斯干达特区招揽外资的方式，与邻国新加坡相比。
“早在2007年，我已提出我国与新加坡模式的区别，后者采取国际招标方式，同时要求发展商提呈他的竞标详情。你会有最好的人才与献议，这一切都很透明，有严格的完工期限。但不幸的，我们采取的是‘婚姻制’。大地主没有招标，我想，（招标）不是大马的方式。”
回顾依斯干达特区在2006年推介，新加坡政府同时将滨海湾（Marina Bay）综合渡假村计划，颁给金沙集团。当时，新加坡的招标批准机构（TAA）就评估了4份招标建议，每一间公司所建议的投资介于40亿至50亿新币，预料将为新加坡带来巨大的经济利益。
新加坡当局是以4个主要准绳来衡量这些建议，分别是旅游特色与贡献、建筑概念与设计、发展投资，以及集团优点和其伙伴。这种全方位方式将确保新加坡从发展商身上萃取最大的价值。
无条件卖地难监管地主
西华达斯（左图）就点评，在我国，由于我们把土地无条件地卖掉，因此就不能控制新地主何时推介和动工发展计划。在理论上，他们可以无限期展延发展计划。
“国家土地法典的确阐明必须在2年内兴建，但这是否有执行，我并不确定。我被告知，新加坡圣淘沙渡假村对洋房地段购买者就有这样的规定。”
他建议，若柔佛土地注册处可以每月发布外国人购买土地的数据，并列出新地主的国籍，“那就会解除大家因谣言而自下定论”。
马星集团董事经理兼总执行长梁海金认为，尽管外资加入对本地发展商形成良性竞争，但仍需确保外资提供的产品须适合本地市场。
“必有一个制衡制度，让这些领域在表现、传递与竞争上都保持强稳的水准。”
每片土地潜质用途不同
根据亿达法务办事处法律顾问陈佐彬，依斯干达特区土地目前分别由政府与私人所拥有，并且同时拥有褐地与绿地，让潜在土地交易变得更为复杂。
大马产业机构总经理骆玉梅表示， “各州有本身的结构蓝图与地方蓝图，意味着州已分配了土地用途与区域。除此之外，若有关土地属于州政府所有，它可能展开招标程序，物色适合的人选。”
骆玉梅坦言，外国买家购地后的确有可能不会发展，相反为了利益转手，但她相信发展商在购地之前，心里总有一套发展计划。
骆玉梅表示，“这些交易是在愿买愿卖的基础下促成，买地与土地发展是独立进行的，这世上没有两片土地是同样性质的。每片土地的潜质与最高最优使用都不尽相同，发展商是在研究可行性后再买地。”
买了不住恐会变成鬼城
除了评估和挑选外国发展商外，西华达斯也强调特区吸引外国优质买家的重要性。他表示，最坏的情况是，外国投资者只买屋子来投资，但不入住，这恐令依斯干达特区像鬼城一样的空城。
“其中一个很好的案例，就是1997年经济不景之前，很多本地人与外国人购买产业。但当经济恶化后，外国买家就停止支付服务费，包括保安费。”
“公寓单位开始人走楼空，公寓保安少了，罪案恶化。我的重点是，若发展商主要都是把屋子卖给外国人（比如新山碧桂园计划），我们必须确保这不会重演。许多外国人买屋、却不入住，若他们不付服务费，受苦的将是当地的居民。”
“举例，若80%单位都让外国人买下，他们没有全面入住，只是计划以介于2000令吉至4000令吉月租出租，那本地人还愿意住在那个地方吗？”
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依斯干达特区退热？
招来外资无疑是依斯干达特区成功的要诀。尽管近来有愈来愈多的本地投资者进驻，但是外资的参与仍想当重要和关键；比方说，诸如乐高乐园、松木影城（Pinewood Studios）与教育城（Educity）等知名国际品牌抢滩，都成功打响依斯干达特区的名声，令其他外资慕名前来投资。
然而，依斯干达特区最近的发展令市场观察家大感疑惑，特别是有大片土地和发展计划批给外国公司，尤其在A旗舰区的金海湾。
到底这些大型计划发给外国机构的准绳在哪，又怎样确保这是物有所值？
《当今财经》将在系列报导探讨依斯干达特区的发展，继首篇报导“依斯干达特区退热？”报导后，今天进一步从外资涌入角度切入探讨箇中利弊。
当局有权监督特区发展
依斯干达投资公司（IIB）在去年7月曾宣布，它将透过“有限制的释放”策略，控制依斯干达特区土地的脱售。该公司主席兼总执行长赛莫哈末（Syed Mohamed Ibrahim）说，这项策略是有必要的，毕竟依斯干达特区目前仍然“小而脆弱”，而这也是确保投资者能够赚钱。作为一个负责推动与管制公共和私人界发展依斯干达特区的监管机构，依斯干达特区发展机构应该有更坚定的立场，须以最良好的作业模式处理卖地予外国公司一事。
尽管该机构在土地买卖的管理权限不明朗，但2007年依斯干达特区发展法令阐明，该机构可“监督依斯干达特区的土地发展”，同时确保发展井然有秩。
由于依斯干达特区是大马重要的经济计划，涉及许多政府机构如国库控股公司、雇员公积金局与柔佛人民基建公司（KPRJ），透明处理合约颁发与土地买卖尤为重要。
招标确保获得最大利益
PA国际产业顾问公司执行董事西华达斯（V Sivadas）就拿依斯干达特区招揽外资的方式，与邻国新加坡相比。
“早在2007年，我已提出我国与新加坡模式的区别，后者采取国际招标方式，同时要求发展商提呈他的竞标详情。你会有最好的人才与献议，这一切都很透明，有严格的完工期限。但不幸的，我们采取的是‘婚姻制’。大地主没有招标，我想，（招标）不是大马的方式。”回顾依斯干达特区在2006年推介，新加坡政府同时将滨海湾（Marina Bay）综合渡假村计划，颁给金沙集团。当时，新加坡的招标批准机构（TAA）就评估了4份招标建议，每一间公司所建议的投资介于40亿至50亿新币，预料将为新加坡带来巨大的经济利益。
新加坡当局是以4个主要准绳来衡量这些建议，分别是旅游特色与贡献、建筑概念与设计、发展投资，以及集团优点和其伙伴。这种全方位方式将确保新加坡从发展商身上萃取最大的价值。
无条件卖地难监管地主
西华达斯（左图）就点评，在我国，由于我们把土地无条件地卖掉，因此就不能控制新地主何时推介和动工发展计划。在理论上，他们可以无限期展延发展计划。“国家土地法典的确阐明必须在2年内兴建，但这是否有执行，我并不确定。我被告知，新加坡圣淘沙渡假村对洋房地段购买者就有这样的规定。”
他建议，若柔佛土地注册处可以每月发布外国人购买土地的数据，并列出新地主的国籍，“那就会解除大家因谣言而自下定论”。
马星集团董事经理兼总执行长梁海金认为，尽管外资加入对本地发展商形成良性竞争，但仍需确保外资提供的产品须适合本地市场。
“必有一个制衡制度，让这些领域在表现、传递与竞争上都保持强稳的水准。”
每片土地潜质用途不同
根据亿达法务办事处法律顾问陈佐彬，依斯干达特区土地目前分别由政府与私人所拥有，并且同时拥有褐地与绿地，让潜在土地交易变得更为复杂。
大马产业机构总经理骆玉梅表示， “各州有本身的结构蓝图与地方蓝图，意味着州已分配了土地用途与区域。除此之外，若有关土地属于州政府所有，它可能展开招标程序，物色适合的人选。”
骆玉梅坦言，外国买家购地后的确有可能不会发展，相反为了利益转手，但她相信发展商在购地之前，心里总有一套发展计划。
骆玉梅表示，“这些交易是在愿买愿卖的基础下促成，买地与土地发展是独立进行的，这世上没有两片土地是同样性质的。每片土地的潜质与最高最优使用都不尽相同，发展商是在研究可行性后再买地。”
买了不住恐会变成鬼城
除了评估和挑选外国发展商外，西华达斯也强调特区吸引外国优质买家的重要性。他表示，最坏的情况是，外国投资者只买屋子来投资，但不入住，这恐令依斯干达特区像鬼城一样的空城。“其中一个很好的案例，就是1997年经济不景之前，很多本地人与外国人购买产业。但当经济恶化后，外国买家就停止支付服务费，包括保安费。”
“公寓单位开始人走楼空，公寓保安少了，罪案恶化。我的重点是，若发展商主要都是把屋子卖给外国人（比如新山碧桂园计划），我们必须确保这不会重演。许多外国人买屋、却不入住，若他们不付服务费，受苦的将是当地的居民。”
“举例，若80%单位都让外国人买下，他们没有全面入住，只是计划以介于2000令吉至4000令吉月租出租，那本地人还愿意住在那个地方吗？”
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依斯干达特区退热？
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