依斯干达特区退热？
刊载: Jan 9, 2014 8:47 AM | 更新: Jan 10, 2014 5:53 PM
焦点
前言：随着大马2014年房地场市场预料将在经济不稳定因素笼罩下放缓，政府重点发展的依斯干达特区是否能够维持其高速成长动力，令外界关注。
《当今财经》将在这一系列的特别报道，探讨多个市场因素，包括2014年财政预算案的打房措施、市场供过于求，以及过于依赖外国投资者的问题，来为依斯干达特区的前景把脉。
位于马来西亚半岛南部，与新加坡仅一水之隔的依斯干达经济特区，自2006年成立以来就一直是新闻的焦点。这项长达20年的经济发展计划，范围涵盖55万英亩土地，并且分划成5大旗舰区。
这项计划旨在重振新山这个南马最大城市，同时也让它崛起成为本区域其中一个主要的经济中心，每年放眼200亿至220亿令吉的投资，直至2025年。
尽管政府放眼引入一系列发展项目，包括金融、医疗、教育、旅游和物流产业等，但近年来，房地产项目可说是带动依斯干达特区繁华的动力，国内外发展商和投资者都竞相涌入特区，希望从中分一杯羹。
焦点
前言：随着大马2014年房地场市场预料将在经济不稳定因素笼罩下放缓，政府重点发展的依斯干达特区是否能够维持其高速成长动力，令外界关注。
《当今财经》将在这一系列的特别报道，探讨多个市场因素，包括2014年财政预算案的打房措施、市场供过于求，以及过于依赖外国投资者的问题，来为依斯干达特区的前景把脉。
位于马来西亚半岛南部，与新加坡仅一水之隔的依斯干达经济特区，自2006年成立以来就一直是新闻的焦点。这项长达20年的经济发展计划，范围涵盖55万英亩土地，并且分划成5大旗舰区。
这项计划旨在重振新山这个南马最大城市，同时也让它崛起成为本区域其中一个主要的经济中心，每年放眼200亿至220亿令吉的投资，直至2025年。
尽管政府放眼引入一系列发展项目，包括金融、医疗、教育、旅游和物流产业等，但近年来，房地产项目可说是带动依斯干达特区繁华的动力，国内外发展商和投资者都竞相涌入特区，希望从中分一杯羹。
订屋数量下跌两三成
不过，令人关注的是，依斯干达特区最近推介的一些房地产项目，已经不再像之前那么抢手，似乎反映这股热潮在某个程度已经冷却下来。
这可以归咎数个因素，包括2014年财政预算案所宣布的打房措施，比如调高产业盈利税（RPGT）、外国人购屋门槛从50万令吉调高到100万令吉，以及柔佛州政府向外国购屋者征收2%手续费。
驻守当地的产业顾问公司CH Williams Talhar & Wong董事陈佳亮（译音，右图）表示，“根据市场消息，自从这些措施宣布之后，发展商所获得的订购数目就估计下跌20%至30%。”
不过，陈佳亮还是乐观认为，在市场消化政策变化之后，情况可能会在半年到1年内改善。
新加坡人是主要买家
就算房地产市场最终出现反弹，房屋订购率出现如此大幅的下跌还是令人关注。
其中一个问题就是，在本地经济面临各种涨价措施挑战下，一旦外国购屋者需求下滑之后，本地购屋者是否能够接手支撑依斯干达特区房屋市场？
据了解，依斯干达特区房地产一大部分是由新加坡公民或是当地工作的大马人投资购买。努沙再也主要发展商马友乃德阳光公司（UEM Sunrise）就透露，该公司75%外国购屋者都是新加坡人。
值得关注的是，对岸新加坡政府实施的打房措施，也可能会影响依斯干达特区的成长。
新国房价降低更吸引
新加坡上周就宣布，在连窜打房措施下，当地屋价已经下跌。其中，私人房屋价格在去年第4季是2年来首次下滑，而公共房屋的价格也连续两季下跌。
这也意味着，新加坡房地产价格将会变得更具吸引力，因此一些房屋投资者可能会考虑撤离依斯干达特区，转战国内房产（尽管大马令吉趋软对新加坡购屋者还是占优）。此外，大马政府朝三暮四的房屋政策也同样打击了投资者的情绪。
新山房地顾问公司PA国际执行董事西华达斯（V Sivadas）表示，“我们一直都靠新加坡作为依斯干达特区的成长动力，但是过去几个月的情绪似乎出现变化。投资者正在对应政策变化而调整。”
“柔佛2014年5月1日调高外国人购屋门槛至100万令吉，和中央政府的决定并不一致。我们的印象是2014年5月1日之前批准的发展还是享有50万令吉的门槛。也有一些投诉指卖屋给外国人的申请遭到拖延。”
两公司大幅购地发展
此外，依斯干达特区近期又宣布两项新的大型发展计划，恐怕将会让当地房地产市场更加供过于求。随着购屋需求放缓后，现在问题是，谁会购买这些新的房产？
依斯干达海滨控股上月就出售金海湾一片38.6英亩的海边土地给新加坡的皓源投资公司，交易价格达16亿令吉，或相等于每平方尺998令吉。
双方将会成立一家联营公司，整个发展计划总值80亿令吉，包括兴建一座大马半岛最高的建筑物。
中国的碧桂园控股目前也在金海湾进行房地产发展，涉及楼房单位多达9000间。
除此之外，另外一家中国公司广州富力地产早前也同样向柔佛州苏丹购买新山116公顷的土地，价码高达45亿令吉，相等于每平方尺891令吉。该公司计划用来推行包括住宿和商业房产的项目，其规模将是碧桂园控股的两倍。
5年多出间两万房子
一些方面就认为，这些破纪录的产业交易，是国际投资者对依斯干达特区信心的反弹；不过一些方面也警惕以新山市场的规模，这已经是供过于求。
根据其创纪录的地价和发展成本，这些项目相信将是高级房产，这样房产商才能更快回本。
Far研究公司研究主管法依祖礼端（Faizul Ridzuan）表示，“我没有信心会有足够的需求来吸纳这些未来5到7年的高档房产供应。我没有确实数据，但未来5年，单是依斯干达特区随便就会有额外1万5000到2万间房产单位的供应。这让2008年到2009年吉隆坡双峰塔和满家乐一带的泡沫都相形见绌。”
他也补充，许多外国购屋者并不会把依斯干达特区当着他们的首要房屋。
购屋者与发展商素质
在这样的情况下，因此哪怕是微乎其微的泡沫可能，都会让投资者担惊受怕。
西华达斯（左图）也点出，依斯干达特区另外一个担忧就是它所招来的外国购屋者素质。
“我们是否招来正确组别的外国人？我们必须吸引那些能为我国经济带来附加价值的人。我们不能只是成为新加坡和其他外国的‘垃圾埋置场’。（每平方尺）1000令吉的价码对我们来说可能是高端，但在新加坡可被视为是中低收入阶层。”
除此之外，外国发展商的素质也必须受到严厉审核。问题包括，这些外国发展商是否能够带来本地发展商所没有的特别技术或附加价值？他们是否能够准时完工，以及是否有任何机制来监管他们符合条例？
此外，政府为何不进行公开招标，以确保卖地能够获得最好的价格？
依斯干达特区现在看起来就像陷入，如果购屋者已经开始煞车，那么政府当局是否也应该根据现实情况来减缓发展步伐？进退两难
前言：随着大马2014年房地场市场预料将在经济不稳定因素笼罩下放缓，政府重点发展的依斯干达特区是否能够维持其高速成长动力，令外界关注。
《当今财经》将在这一系列的特别报道，探讨多个市场因素，包括2014年财政预算案的打房措施、市场供过于求，以及过于依赖外国投资者的问题，来为依斯干达特区的前景把脉。
位于马来西亚半岛南部，与新加坡仅一水之隔的依斯干达经济特区，自2006年成立以来就一直是新闻的焦点。这项长达20年的经济发展计划，范围涵盖55万英亩土地，并且分划成5大旗舰区。
这项计划旨在重振新山这个南马最大城市，同时也让它崛起成为本区域其中一个主要的经济中心，每年放眼200亿至220亿令吉的投资，直至2025年。
尽管政府放眼引入一系列发展项目，包括金融、医疗、教育、旅游和物流产业等，但近年来，房地产项目可说是带动依斯干达特区繁华的动力，国内外发展商和投资者都竞相涌入特区，希望从中分一杯羹。
订屋数量下跌两三成
不过，令人关注的是，依斯干达特区最近推介的一些房地产项目，已经不再像之前那么抢手，似乎反映这股热潮在某个程度已经冷却下来。
这可以归咎数个因素，包括2014年财政预算案所宣布的打房措施，比如调高产业盈利税（RPGT）、外国人购屋门槛从50万令吉调高到100万令吉，以及柔佛州政府向外国购屋者征收2%手续费。驻守当地的产业顾问公司CH Williams Talhar & Wong董事陈佳亮（译音，右图）表示，“根据市场消息，自从这些措施宣布之后，发展商所获得的订购数目就估计下跌20%至30%。”
不过，陈佳亮还是乐观认为，在市场消化政策变化之后，情况可能会在半年到1年内改善。
新加坡人是主要买家
就算房地产市场最终出现反弹，房屋订购率出现如此大幅的下跌还是令人关注。
其中一个问题就是，在本地经济面临各种涨价措施挑战下，一旦外国购屋者需求下滑之后，本地购屋者是否能够接手支撑依斯干达特区房屋市场？
据了解，依斯干达特区房地产一大部分是由新加坡公民或是当地工作的大马人投资购买。努沙再也主要发展商马友乃德阳光公司（UEM Sunrise）就透露，该公司75%外国购屋者都是新加坡人。
值得关注的是，对岸新加坡政府实施的打房措施，也可能会影响依斯干达特区的成长。
新国房价降低更吸引
新加坡上周就宣布，在连窜打房措施下，当地屋价已经下跌。其中，私人房屋价格在去年第4季是2年来首次下滑，而公共房屋的价格也连续两季下跌。这也意味着，新加坡房地产价格将会变得更具吸引力，因此一些房屋投资者可能会考虑撤离依斯干达特区，转战国内房产（尽管大马令吉趋软对新加坡购屋者还是占优）。此外，大马政府朝三暮四的房屋政策也同样打击了投资者的情绪。
新山房地顾问公司PA国际执行董事西华达斯（V Sivadas）表示，“我们一直都靠新加坡作为依斯干达特区的成长动力，但是过去几个月的情绪似乎出现变化。投资者正在对应政策变化而调整。”
“柔佛2014年5月1日调高外国人购屋门槛至100万令吉，和中央政府的决定并不一致。我们的印象是2014年5月1日之前批准的发展还是享有50万令吉的门槛。也有一些投诉指卖屋给外国人的申请遭到拖延。”
两公司大幅购地发展
此外，依斯干达特区近期又宣布两项新的大型发展计划，恐怕将会让当地房地产市场更加供过于求。随着购屋需求放缓后，现在问题是，谁会购买这些新的房产？
依斯干达海滨控股上月就出售金海湾一片38.6英亩的海边土地给新加坡的皓源投资公司，交易价格达16亿令吉，或相等于每平方尺998令吉。
双方将会成立一家联营公司，整个发展计划总值80亿令吉，包括兴建一座大马半岛最高的建筑物。
中国的碧桂园控股目前也在金海湾进行房地产发展，涉及楼房单位多达9000间。
除此之外，另外一家中国公司广州富力地产早前也同样向柔佛州苏丹购买新山116公顷的土地，价码高达45亿令吉，相等于每平方尺891令吉。该公司计划用来推行包括住宿和商业房产的项目，其规模将是碧桂园控股的两倍。
5年多出间两万房子
一些方面就认为，这些破纪录的产业交易，是国际投资者对依斯干达特区信心的反弹；不过一些方面也警惕以新山市场的规模，这已经是供过于求。根据其创纪录的地价和发展成本，这些项目相信将是高级房产，这样房产商才能更快回本。
Far研究公司研究主管法依祖礼端（Faizul Ridzuan）表示，“我没有信心会有足够的需求来吸纳这些未来5到7年的高档房产供应。我没有确实数据，但未来5年，单是依斯干达特区随便就会有额外1万5000到2万间房产单位的供应。这让2008年到2009年吉隆坡双峰塔和满家乐一带的泡沫都相形见绌。”
他也补充，许多外国购屋者并不会把依斯干达特区当着他们的首要房屋。
购屋者与发展商素质
在这样的情况下，因此哪怕是微乎其微的泡沫可能，都会让投资者担惊受怕。
西华达斯（左图）也点出，依斯干达特区另外一个担忧就是它所招来的外国购屋者素质。“我们是否招来正确组别的外国人？我们必须吸引那些能为我国经济带来附加价值的人。我们不能只是成为新加坡和其他外国的‘垃圾埋置场’。（每平方尺）1000令吉的价码对我们来说可能是高端，但在新加坡可被视为是中低收入阶层。”
除此之外，外国发展商的素质也必须受到严厉审核。问题包括，这些外国发展商是否能够带来本地发展商所没有的特别技术或附加价值？他们是否能够准时完工，以及是否有任何机制来监管他们符合条例？
此外，政府为何不进行公开招标，以确保卖地能够获得最好的价格？
依斯干达特区现在看起来就像陷入，如果购屋者已经开始煞车，那么政府当局是否也应该根据现实情况来减缓发展步伐？进退两难
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